Chcete se přestěhovat do většího? Zdědili jste nemovitost a nevíte, co s ní? Máte dům, byt nebo pozemek na prodej a nejste si jisti, jak začít? V tomto článku si shrneme základní postup při prodeji nemovitosti a podíváme se na jednotlivé kroky, vedoucí k úspěšnému prodeji.
ZÁMĚR – řekněte si sami pro sebe, proč chcete nemovitost prodat.
Co mne vede k prodeji? Potřebuji větší peníze ihned, nebo zvážím jiná řešení, například dlouhodobý pronájem? Pokud jste z různých důvodů rozhodnuti nemovitost prodat, čeká vás několik důležitých kroků.
PŘEDMĚT PRODEJE – co přesně prodávám? Vlastním nemovitost sám, nebo jde o spoluvlastnictví?
Na začátku celého procesu je důležité definovat, co vlastním (byt, dům, pozemek, jiný typ nemovitosti) a zda je nemovitost pouze moje, nebo spadá do SJM (společné jmění manželů), případně zda jsem spoluvlastníkem s jedním či více majiteli. Pro začátek je dobré vyhledat dokumentaci, kterou k nemovitosti máte k dispozici. Aktuální přehled informací o věcných právech, nabývacích titulech, výměrách atd. umí každý dobrý makléř vyhledat v katastru. Katastr nemovitostí České republiky je veřejným seznamem o nemovitostech v České republice, zahrnující jejich popis, soupis, geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem.
PRODAT SÁM, NEBO S ODBORNOU POMOCÍ – zkusím prodej vlastní cestou? Pozvu si na pomoc realitní kancelář?
Pokud něco z oblasti realit splňuje definici „věčné téma“, pak je to právě otázka, zda k prodeji nemovitosti využiji služeb realitky, či nikoliv. Osobně jsem v minulosti prodával nemovitost několikrát a vždy jsem využil služeb odborníka, tedy někoho, kdo rozumí procesům prodeje, dokáže správně určit cenu a umí oslovit trh svou nabídkou. Realitní makléř zajistí splnění zákonných povinností při prodeji nemovitosti a právní služby, jako je úschova nebo kupní smlouva. V neposlední řadě se také postará o špičkovou prezentaci nemovitosti a široké pokrytí inzerce. Podstatnou část prodeje nemovitosti tvoří denní komunikace se zájemci a s tím související prohlídky nemovitosti. Při rozhodování, zda prodat sám, nebo s pomocí makléře vždy zvažte, zda máte čas, chuť a schopnosti se takovému procesu osobně věnovat několik dnů, týdnů nebo měsíců.
CENA – jak správně určit hodnotu nemovitosti k prodeji?
Říká se, že správně nastavená prodejní cena vyřeší polovinu starostí s prodejem nemovitosti. Je to vlastně logické – pokud žádám příliš vysokou cenu, mohu si být jistý, že moje nemovitost bude na trhu ležet dlouhou dobu bez povšimnutí a možná se neprodá nikdy. A v opačném případě, při nízko nastavené prodejní ceně, přicházím o část finančních prostředků. Jaká cena je tedy správná a jak jí vhodně nastavit? Pro určení ceny do inzerce vždy dodržuji tři pravidla – srovnávací metoda s podobnými nemovitostmi na trhu, využití online nástrojů pro určení přibližné ceny v konkrétním regionu a samozřejmě si také vyslechnu názor prodávajícího, pokud má svou představu o ceně. Má nemovitost nějaké výhody oproti jiným (např. byt má terasu, dům má zahradu s bazénem atd.)? Nebo naopak, jaké jsou slabé stránky nemovitosti (věcná břemena, právní vady, nutnost rekonstrukce atd.)? Určí banka hodnotu nemovitosti stejnou, nebo podobnou, jako je naše prodejní cena v případě, že kupující bude hradit kupní cenu hypotékou? To vše jsou body, které hrají roli při určení prodejní ceny do inzerce a je třeba je náležitě zvážit.
PŘÍPRAVA NEMOVITOSTI K PRODEJI – vyplatí se to?
Jednoznačná odpověď zní – ano. Základem je úklid a pokud to situace žádá, také homestaging (profesionální příprava nemovitosti, včetně umělých květin, přehozů, doplňků apod.). Kvalitní fotky v inzerci upoutají pozornost. Videoprohlídka ukáže nemovitost a okolí z více pohledů. 3D prohlídka slouží k tomu, aby si zájemce prošel celou nemovitost z pohodlí domova a viděl reálnou podobu včetně pohledu shora (přesně vyměřený půdorys). Moderní technologie jdou dnes ještě dál, a tak si zákazník ve 3D prohlídce může nechat zmizet nábytek v místnosti jedním kliknutím. Uvidí tak pokoj prázdný a dokáže si předem naplánovat podobu svého budoucího domova. Samozřejmě je možné do inzerce dát obyčejné fotografie, pořízené mobilem, bez profesionálních úprav. Pak ale musíme počítat s tím, že na inzerát zareaguje méně potenciálních kupců a nemovitost se bude prodávat déle. Podstatou kvalitní prezentace nemovitosti je upoutat zájem kupujících, přivést dostatek zájemců na prohlídku a tím zvýšit šanci na úspěšný prodej.
PROPAGACE NEMOVITOSTI K PRODEJI – jak maximalizovat dosah inzerce?
Pokud jste dočetli až sem a jste přesvědčeni, že si dokážete svou nemovitost úspěšně prodat sami, zamyslete se nyní nad tím, jaké zvolit nástroje k co nejširšímu oslovení potenciálních kupců. Dobrý realitní makléř tyto nástroje zná a je jeho prací, aby vaši nemovitost prodal co nejlépe, za co nejvyšší cenu a ušetřil vám starosti a čas. Základem marketingu při prodeji nemovitosti jsou realitní servery a sociální sítě. Realitních serverů jsou desítky, ale smysl dává jen hrstka z nich. Reklama s širokým dosahem se dá úspěšně nastavit na síti Facebook. Naprostým standardem pak je web nemovitosti, který je zobrazen na stránce prodávajícího makléře nebo realitní kanceláře. Pokud jsou splněny tyto tři body, můžeme uvažovat o dalších propagačních kanálech, jako je fyzická plachta na domě, vytištěný inzerát bytu na nástěnce ve společné chodbě bytového domu, nebo další pomocné nástroje marketingu (roznášení letáků, oslovení sousedů v místě prodeje apod.). Schopný realitní makléř využije také své vlastní databáze kontaktů k oslovení potenciálních kupujících a tím maximalizuje šance na prodej.
PRODEJ NEMOVITOSTI A NÁSLEDNÉ KROKY – dobrý realitní makléř vás dovede k cíli.
Při prodeji nemovitosti chceme v ideálním případě dosáhnout takového výsledku, aby všechny strany obchodu byly spokojené a vše proběhlo hladce a srozumitelně pro všechny zúčastněné. Jak toho dosáhnout? Dejme tomu, že jste svou práci svěřili makléři, prezentace nemovitosti dopadla na výbornou a inzerce je spuštěna a běží. V tomto stadiu začíná při prodeji to hlavní a nejdůležitější – komunikace se zájemci, organizace prohlídek, vyjednávání. V této fázi procesu prodeje nemovitosti přichází na řadu dlouhé kolečko telefonních hovorů, e-mailové komunikace, přijímání zájemců na prohlídkách nemovitosti, zodpovídání dotazů a jednání o ceně. Dobrý realitní zprostředkovatel dokáže dostat na prohlídku dostatečný počet kvalitních zájemců a odfiltrovat ty, které nemá smysl na prohlídku zvát a ušetří tak prodávajícímu drahocenný čas. Při kontaktu se zájemcem musíme vycházet z jednoduché rovnice – prodávající chce výhodně prodat, kupující chce výhodně koupit. Obě strany mají odlišné zájmy. Snažíme se tedy poskytnout zájemci relevantní informace a zodpovědět jeho dotazy. Příliš mnoho informací o nemovitosti nepůsobí dobře, stejně jako příliš málo. Informace je potřeba mít připravené dopředu, včetně detailů ohledně vytápění, placení záloh, přednosti a nedostatky nemovitosti atd. Přiznejme si – je to tak trochu psychologická válka mezi dvěma stranami, ve které je makléř prostředníkem a hlavní postavou, která se snaží dovést jednání do úspěšného konce. Ten ale nastává až v okamžiku, kdy je uhrazena kupní cena a vlastnictví nemovitosti přepsáno na katastru. A tomu předchází ještě řada kroků, které zde zmíním jen v bodech:
- Rezervační smlouva
- Kupní smlouva
- Zástavní smlouvy
- Úschova kupní ceny
- Předání dokumentace
- Předání nemovitosti
- Přepis energií a služeb
- Zrušení pobytu
- Odhlášení od daně z nemovitostí
SHRNUTÍ POSTUPU PŘI PRODEJI NEMOVITOSTÍ – výhody spolupráce s námi.
Prodej nemovitosti je životní rozhodnutí, které není radno podcenit. Můžete vlastnit jedinečnou nemovitost, kterou nebudete vědět, jak prodat. Můžete spolupracovat s realitní kanceláří, která vytvoří skvělou prezentaci vaší nemovitosti a neprodáte jí, protože cena bude nastavena příliš vysoko. Nebo se vaše nemovitost na trhu ani neohřeje a dodatečně zjistíte, že jste měli cenu příliš nízko a prodej byl rychlý, ale zároveň pro vás nevýhodný. Scénářů a možností je mnoho. Na jedné věci se ale můžeme shodnout: každá nemovitost je unikátní a zaslouží si odpovídající péči. Za sebe a svůj tým mohu s jistotou říci, že se umíme zákazníkovi postarat o kompletní prodej krok za krokem – kvalifikovaný odhad ceny, důkladnou přípravu nemovitosti, vytvoření špičkové prezentace, inzerci, jednání se zájemci, finanční poradenství v oblasti hypoték a úvěrů a právní zajištění celého obchodu. Vyhnete se tak zbytečným komplikacím a budete mít jistotu, že o vaši nemovitost bude dobře postaráno. Neváhejte se s námi spojit ohledně nezávazné konzultace. Těšíme se na spolupráci s vámi!
„Ráj je tam, kde jste doma“
